Podpisałeś umowę najmu z jedną osobą. Dowiedziałeś się następnie, że najemca ma małżonka i jeszcze dzieci i rodziców pod opieką.
Zastanawiasz się teraz kto jest Twoim najemcą? Kto ma prawo do mieszkania w Twoim lokalu?
Zaskoczę Cię. Nieważne z kim podpiszesz umowę najmu, najemcą jest także małżonek, który umowy nie podpisał. Lokal jednak musi służyć do celów mieszkaniowych małżonków (czyli nie jest to np. lokal biurowy).
Zgodnie z art.6801 Kodeksu cywilnego, małżonkowie są najemcami, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu, mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny, nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.
Oznacza to, że nawet jeżeli podpisałeś umowę tylko z jednym z małżonków, to masz dwóch najemców.
Jak myślisz, czy ma to jakieś praktyczne znaczenie?
Owszem. Powyższe oznacza, że umowę najmu musisz wypowiedzieć obojgu małżonkom. W przeciwnym wypadku, wypowiesz umowę tylko jednemu, który z upływem terminu określonego w wypowiedzeniu utraci prawo do lokalu. Drugi zaś nadal będzie uprawniony do korzystania z lokalu i jego uprawnienie ponownie rozciągnie się na tego małżonka, któremu wypowiedziałeś umowę.
Jak zatem postąpić?
Przed zawarciem umowy najmu, upewnij się, że Twój najemca nie jest w związku małżeńskim. Najlepiej zapisz takie oświadczenie w umowie najmu. Jeżeli jednak Twój najemca pozostaje w związku małżeńskim, to wpisz także drugiego małżonka jako stronę umowy. Nie umknie Ci później, że musisz wypowiedzieć umowę obojgu. A gdy już będziesz składał wypowiedzenie umowy najmu, to pamiętaj, aby zaadresować pismo do każdego z małżonków z osobna.
A co z pozostałymi osobami? Czy im też musimy wypowiadać umowę najmu?
Jeżeli chodzi o osoby, co do których najemca ma ustawowy obowiązek opieki nad nimi, to w mojej ocenie wynajmujący nie może się sprzeciwić ich zamieszkiwaniu w lokalu. Nie są to jednak najemcy, tylko osoby przebywające w lokalu pod jego opieką. Ich prawo do korzystania z lokalu jest prawem pochodnym. Jest uzależnione całkowicie od tego czy najemca, posiada „własne” prawo do korzystania z lokalu. Jeżeli najemca to prawo straci, to tym samym prawo to tracą pozostałe osoby, przebywające w tym lokalu za zgodą najemcy. Nie ma potrzeby wysyłania tym osobom wypowiedzeń. Wynajmującego z nimi nie wiąże żaden stosunek zobowiązaniowy.
Wszelkim innym osobom zamieszkującym w lokalu z najemcą, np. współlokatorom, partnerom, rodzicom, itd. także może przysługiwać pochodne prawo do korzystania z lokalu, udzielone im przez najemcę. W tym jednak wypadku, wynajmujący nie musi się godzić na takie „użyczanie” lokalu innym osobom. Jeżeli w umowie najmu wyraźnie zastrzeżemy, że niedozwolone jest podnajmowanie, użyczanie czy udostępnianie lokalu innym osobom, wówczas udostępnienie lokalu innym osobom będzie stanowiło naruszenie umowy. Takie zachowanie może stanowić przyczynę wypowiedzenia umowy najmu.
W takim wypadku nie musimy doręczać wypowiedzenia wszystkim lokatorom. Nas łączy stosunek najmu tylko z naszym najemcą (ewentualnie jego współmałżonkiem). Z pozostałymi lokatorami nie wiąże nas żaden stosunek zobowiązaniowy. Oni ewentualnie nawiązali stosunek zobowiązaniowy z naszym najemcą.
Podsumowując, nie zawsze osoba wskazana w umowie najmu jako najemca, będzie jedyną osobą uprawnioną do zamieszkiwania w najmowanym lokalu. Bądź tego świadomy podpisując umowę.
Więcej praktycznych informacji dotyczących najmu znajdziesz na naszym profilu na IG.
