W obecnym porządku prawnym mamy co najmniej 3 rodzaje umów najmu:
- Najem przedmiotów
- Najem lokalu mieszkalnego
- Klasyczny najem
- Najem okazjonalny
- Najem instytucjonalny z dojściem do własności
- Najem instytucjonalny bez dojścia do własności
- Najem lokalu użytkowego.
Każda z tych umów rządzi się swoimi prawami. Nie można zastosować np. wzoru umowy najmu lokalu użytkowego, gdy wynajmujemy mieszkanie. Część zapisów będzie bowiem nieskuteczna.
Najem, mimo że chyba jest jedną z najczęściej zawieranych umów, to wbrew pozorom jest jedną z bardziej „podstępnych” umów. Wynika to z tego, że część regulacji dotyczących najmu nie może być w sposób dowolny kształtowana przez strony, nawet gdy są one przedsiębiorcami. O tym fakcie często nie wie ani właściciel mieszkania (wynajmujący), ani lokator (najemca).
Przykładam takiego powszechnego błędu jest wpisywanie w umowach najmu zbyt krótkiego okresu wypowiedzenia umowy, w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu. Skrócenie terminów ustawowych – czyli tych wynikających z przepisów Kodeksu Cywilnego – nie wywiera skutku prawnego i jest nieważne. W konsekwencji właściciel lokalu, który wprowadził do umowy taki zapis, a następnie skorzystał z niego i wypowiedział umowę najmu z uwagi na zwłokę w zapłacie czynszu, nadal jest związany umową najmu. Jego wypowiedzenie było nieskuteczne. W praktyce dość często się zdarza, że w takiej sytuacji właściciel, przekonany o słuszności własnego działania, odmawia lokatorowi możliwości korzystania z lokalu. Działając w ten sposób właściciel (wynajmujący) naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą – będzie musiał pokryć szkody lokatora polegające na tym, że nie mógł on korzystać z lokalu (np. konieczność zapewnienia sobie lokalu zastępczego, itd.).
Jest to tylko jeden przykład błędnego formułowania umów najmu, który może rodzić negatywne skutki zarówno dla właściciela (wynajmującego), jak i lokatora (najemcy). Przestrzegamy przed stosowaniem gotowych wzorów umownych, przy sporządzaniu tego typu umów. Wbrew pozorom umowa najmu nie jest prostą umową, która każdy może napisać samodzielnie.
